Acheter de l’immobilier à Washington D.C, n’est pas la première chose à laquelle on pense lorsqu’on évoque cette ville historique. Il est vrai que sa renommée n’est plus à faire, capitale des Etats-Unis, ville extrêmement riche. Composée de nombreux monuments historiques. Investir dans une capitale n’a rien d’aisée en immobilier. Souvent les prix sont déjà extrêmement élevés, la rentabilité du projet va donc souvent en pâtir.  Voyons si Washington D.C est aussi intéréssante pour son marché immobilier que pour son histoire.

immobilier à Washington D.C

Que faut-il s’avoir sur le marché de Washington D.C avant d’acheter ?

Washington, DC est souvent classé comme l’un des marchés les plus tendu du pays. Son loyer moyen est également élevé par rapport à la moyenne nationale. Bien que le ticket d’entrée est une vraie barrière à l’entrée. En effet le capital nécéssaire pour se positionner sur des biens est en moyenne élevé. En revanche la demande locative est elle, aussi, très élevée. l y a de fortes chances que vous puissiez trouver facilement des locataires et réaliser un profit chaque mois lorsque le loyer est perçu.

Les valeurs des maisons varient à travers la ville. Certains quartiers ont des prix plus raisonnables proches de 250 000 dollars, mais il existe au moins 12 quartiers avec des prix de vente médians supérieurs à 1 million de dollars, selon les données les plus récentes d’Auction.com.

Quels quartiers à Washington D.C ?

Adam Morgan : Quartier très populaire de Washington, DC. Un quartier diversifié avec une vie nocturne animée, ce quartier animé abrite des tonnes de bars et de restaurants sympas. Vous trouverez de superbes appartements qui seront très demandés et qui n’ont pas toujours besoin de beaucoup de travail avant de les louer. Les prix de vente oscillent généralement autour de 600 000 $, selon Realty Biz News.

Brookland : Connu pour ses églises et ses monastères. Destination populaire pour de nombreux locataires à Washington D.C. Le quartier est beaucoup plus calme que les autres quartiers de D.C et compte de nombreuses maisons plus anciennes. C’est une zone très accessible aux étudiants, aux jeunes professionnels et aux familles. Le prix moyen d’une maison est d’environ 502 000 $ et le prix de vente médian est de 512 000 $.

Trinidad : Quartier en plein essor avec un emplacement imbattable. Bien qu’il ne soit pas particulièrement connu pour sa vie nocturne, les résidents peuvent se déplacer dans la ville à leur guise. À l’heure actuelle, vous trouverez de nombreuses maisons qui ont besoin d’être rénovées. Le prix de vente médian pour le quartier est de 517 000 $, mais la valeur médiane de la maison est d’environ 367 000 $. Cela signifie qu’il y a là une réelle marge d’opportunités de croissance.

Woodridge : Situé dans le coin nord-est de la ville, il borde la périphérie de la ville. Bien qu’il s’agisse d’un quartier plus calme, il est également juste à côté de Brookland. Ce qui signifie que les résidents peuvent facilement se rendre dans toutes les grandes galeries d’art. La plupart des maisons de Woodridge sont du 20e siècle. Les prix de vente des maisons dans la région de Woodridge s’élèvent à environ 600 000 $.

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La taxe foncière relativement faible pour une capitale

Le taux d’imposition sur le foncier résidentiel est une chose importante à connaître avant d’acheter un bien immobilier à Washington, DC. Le taux d’imposition sur les propriétés résidentielles à DC est de 0,85 $ par 100 $ de valeur imposable – pour une maison de 500 000 $, cela équivaut à 4 250 $. Cependant, le taux effectif moyen de l’impôt foncier (c’est-à-dire après différentes déductions et crédits typiques) est de 0,56 %. Cela est assez bas par rapport au reste des États-Unis. Cela signifie que si vous achetez une maison d’une valeur de 500 000 $, vous pouvez vous attendre à payer environ 2 750 $. Evidemment les données sont en constantes évolutions. La recommandation est alors de vérifier avec votre investissement. N’oubliez pas également qu’un achat et une vente d’une maison impliquent également des droits de mutation et d’enregistrement.

L’éducation et les Ecoles comme indicateur

Aux Etats-Unis, une bonne analyse à faire est celle de l’environnement éducationnel. C’est à dire comprendre quelles sont les écoles et universités présente dans le marché auquel vous vous intéressez. A savoir que Washington D.C ne fait pas exception à cette analyse.

Mis à part le gouvernement fédéral, Washington, D.C, est également une ville universitaire florissante. Selon Cappex,  il existe 20 collèges et universités dans la région métropolitaine de D.C., ce qui est une bonne nouvelle pour les investisseurs qui pensent vouloir se spécialiser dans le logement étudiant. Voici trois des plus remarquables :

Université du Maryland – College Park : Situé à environ une demi-heure de la ville à College Park, le Maryland est le campus phare de l’Université du Maryland. L’établissement public de quatre ans est composé de 12 collèges et écoles distincts et accueille un total de 41 000 étudiants.

Université George Washington : Bien que cette université soit composée de trois campus, son campus principal est situé au centre-ville de Washington, D.C.,très proche de la Maison Blanche. L’établissement privé accueille un total de 28 000 étudiants.

Université de Georgetown : Fondée en 1789, l’Université de Georgetown est la plus ancienne université catholique du pays. L’école est connue pour son processus d’admission sélectif. Cependant, un total de 19 000 s’y inscrit chaque année.

Que doivent savoir les acheteurs étrangers ?

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L’indicateur de construction

L’indicateur du coût de la constructeur est essentiel pour comprendre un certain nombre de phénomènes. En effet, le coût de la construction aura un impact sur tous les projets de construction mais aussi de rénovation. Indirectement cela influence également les données des biens immobiliers déjà présent sur le marché. De leur côté, les coûts de construction sont en hausse à Washington D.C., ce qui n’est pas particulièrement surprenant. Les coûts augmentent au cours des dernières années à l’échelle nationale et cette augmentation est accélérée par une pénurie nationale de bois provoquée par les fermetures liées à la pandémie. Les investisseurs doivent être conscients que ces augmentations affectent tout projet de rénovation ou de construction .

La vacance locative dans le marché

Les logements vacants ont été un point douloureux pour de nombreuses grandes villes pendant la pandémie. Alors que de plus en plus de personnes ont commencé à pouvoir travailler à distance les bureaux d’entreprise se sont peu à peu vidés. Les locataires fuient les zones à coût élevé pour des conditions de vie plus abordables. Cependant, Washington, D.C., semble être une exception. Le taux de vacance locative de la ville a culminé à 6,8 % en janvier 2020, avant que la pandémie ne se généralise. Cependant, il baisse depuis. En décembre 2020, le taux d’inoccupation des logements locatifs dans la capitale nationale était de 5,9 %. Un chiffre en baisse de 0,4 % d’une année sur l’autre et bien inférieur à la moyenne nationale de 6,5 %.

Le taux de chômage

Comme d’innombrables autres grandes villes, Washington, D.C., a connu une flambée du chômage en raison de la pandémie de coronavirus. Cependant, même si le chômage a culminé à 9,8 % en avril 2020, il convient de noter que ce chiffre est loin de la moyenne nationale de 13,3 %. Depuis lors, alors que la ville commence à rouvrir, le chômage diminue considérablement. Il se situe désormais à seulement 6 %.

L’inventaire de bien immobilier

Bien qu’une offre totale de logements de 1,6 mois puisse sembler faible, en particulier pour une ville aussi densément peuplée que Washington, D.C., il s’agit d’un domaine dans lequel la capitale nationale est à égalité avec le reste du pays. En fait, dans l’ensemble, le pays ne dispose en moyenne que de 1,6 mois d’inventaire de logements. Pour les investisseurs, cela signifie qu’il faut ajuster sa stratégie d’investissement en conséquence. Se positionner sur les bons biens avec les bonnes conditions. Cela évidemment requiert préparation et accompagnement.

La délinquance

Comme presque partout ailleurs aux États-Unis, les impayés hypothécaires ont grimpé en flèche à Washington, D.C., au plus fort de la pandémie. en juin 2020, ils ont atteint un pic de 6,1 %. Cela dit, même à leur plus haut, ils étaient inférieurs à la moyenne nationale du mois de 7,59 %. De plus, le taux baisse depuis. Selon les dernières données, pour février 2021, le taux de délinquance de D.C. est de 5,1 %, ce qui est bien inférieur à la moyenne nationale de 6 %.

Comment acheter de l’immobilier à Washington D.C ?

Quelques conseils ultimes avant de vous lancer dans ce grands projets. Retenez que ce marché demande un certain budget, ne partez donc pas dans cette aventure sans être certain(e) de vos finances. L’information c’est essentiel et avec ces quelques informations vous en savez davantage. Mais désormais il faut prendre l’initiative de se faire accompagner par des experts du marché Américain. N’hésitez donc pas à rentrer en contact.