La question du prix moyen d’une maison aux USA se pose fréquemment. Elle intéresse les acheteurs, les vendeurs, les investisseurs et, d’une manière plus générale, les professionnels de l’immobilier. Dans cet article, Investir US vous propose de faire un tour d’horizon des chiffres de l’année 2020, et de vous pencher sur les facteurs qui influencent le prix des logements outre-Atlantique.

évolution du prix moyen d’une maison aux USA en 2020

Sur la base des chiffres fournis par la NAR (National Association of Realtors), en 2020, le prix moyen d’une maison aux USA a évolué de 12%. Les chiffres ci-dessous confirment cette tendance :

  • 31 décembre 2019 : 277 000 $
  • 31 janvier 2020 : 268 500 $
  • 29 février 2020 : 272 800 $
  • 31 mars 2020 : 282 600 $
  • 30 avril 2020 : 288 700 $
  • 31 mai 2020 : 286 600 $
  • 30 juin 2020 : 297 900 $
  • 31 juillet 2020 : 309 500 $
  • 31 août 2020 : 314 800 $
  • 30 septembre 2020 : 316 000 $
  • 31 octobre 2020 : 317 800 $
  • 30 novembre 2020 : 315 500 $

Dans l’ancien comme dans le neuf, les ventes immobilières sont en plein essor aux états-Unis. Les ménages américains profitent de taux d’intérêt historiquement bas pour acheter et les chiffres excèdent les attentes et les prédictions.

Si l’on considère le seul mois de juillet 2020, il s’est vendu 901 000 maisons neuves, soit 36% de plus qu’en juillet 2019 ! En revanche, l’évolution n’est pas homogène à  travers le pays, les ventes dans le centre des USA (Midwest) grimpant plus facilement que dans le Nord-Est par exemple (respectivement, on note une hausse de 58,8% par rapport à  une chute de 23,1%).

Du côté des acheteurs, on favorise les maisons plus grandes. Le développement du télétravail est certainement corrélé à  cette tendance, bien qu’il soit un peu tôt pour le déclarer ouvertement.

Ce qu’il faut retenir des transactions immobilières et du prix moyen d’une maison aux USA en 2020 se résume ainsi :

  • Le stock de logements à  vendre est bas. En juin 2020, par exemple, il y avait 18,2% de propriétés en moins à  vendre qu’à  la même époque en 2019
  • Le prix médian des maisons déjà  construites était de 295 300 $ en juin 2020
  • C’est à  Hawaii que la valeur médiane des propriétés était la plus élevée aux états-Unis, à  646 733 $
  • Valeur médiane la plus élevée sur la partie continentale des états-Unis : Californie (579 332 $) ; la plus basse : Virginie occidentale (107 064 $)
  • Tous types d’habitations confondus (maisons individuelles, maisons bifamilles, copropriétés, etc.), le prix médian des habitations était de 284 600 $ en mai 2020. Il est passé à  295 300 en juin 2020

Les variables qui influencent le prix moyen d’une maison aux USA

Pour bien acheter et bien vendre une maison, il est important de connaître les facteurs qui influencent sa valeur pour éviter les erreurs.
Le prix moyen d’une maison aux USA est influencé par plusieurs variables :

  1. L’environnement direct (le quartier)
  2. La localisation du bien
  3. La surface de la maison et l’espace utilisable
  4. L’âge et l’état de la propriété
  5. Les améliorations à  prévoir
  6. Le marché local
  7. Les indicateurs économiques
  8. Les taux d’intérêt

Faisons un tour d’horizon de ces différents éléments, afin de les examiner plus en détail :

L’environnement direct (le quartier)

L’un des meilleurs indicateurs de la valeur d’une maison est le prix de vente de propriétés similaires dans le même quartier, vendues récemment (appelées « comps »). C’est d’ailleurs cette information que la plupart des professionnels de l’immobilier utilisent pour estimer la valeur d’une maison à  vendre.

La localisation du bien

Qualité des écoles locales, opportunités d’emploi, proximité de transports en commun et de commerces… autant d’éléments qui influent directement sur le prix moyen d’une maison aux USA et qu’il convient de prendre en compte. Lorsqu’il s’agit de calculer la valeur d’une maison, l’emplacement géographique peut être plus important que la taille et l’état de la propriété.

La surface de la maison et l’espace utilisable

Le prix d’une maison aux états-Unis est estimé approximativement en prix par pied carré, c’est-à -dire le prix de vente divisé par la superficie de la maison. Outre la superficie du bien immobilier à  vendre, l’espace utilisable est un facteur clé pour déterminer sa valeur. Les garages, les greniers et les sous-sols non aménagés ne sont généralement pas comptés dans la superficie dite « utile ».
Aux yeux des acheteurs et des évaluateurs, les chambres à  coucher et les salles de bain sont largement plébiscitées. Une maison qui offre plus de chambres et de salles de bain est généralement proposée pour un prix plus élevé. Toutefois, ces tendances sont très spécifiques à  chaque région.

L’âge et l’état de la propriété

D’une manière générale, les maisons plus récentes sont évaluées à  une valeur plus élevée. En effet, le simple fait que des parties essentielles, dont la plomberie, l’électricité, la toiture, les appareils électroménagers, sont plus récentes indique qu’ils sont moins susceptibles de tomber en panne. Pour l’acheteur, cela se traduit en économies financières. Selon HomeAdvisor, le coût moyen de remplacement ou d’installation d’un toit en 2019 est d’un peu moins de 8 000 dollars.

Les améliorations à  prévoir

Les mises à  jour et les améliorations peuvent ajouter de la valeur à  une maison. C’est notamment le cas de maisons anciennes, dont certaines caractéristiques peuvent être dépassées. En revanche, tous les projets d’amélioration de l’habitat ne sont pas considérés de la même façon. Ainsi, l’impact d’un projet ou d’une amélioration varie en fonction du marché sur lequel se trouve la propriété. à titre d’exemple, un sous-sol aménagé à  Portland vaut 5 fois plus qu’un projet identique à  Atlanta, soit une augmentation d’environ 13 % de la valeur médiane de la maison…

Certains projets, comme l’ajout d’une piscine ou d’un plancher en bois, par exemple, tendent à  faire augmenter le prix des maisons les plus chères. Par ailleurs, des projets comme la rénovation d’une cuisine ou l’ajout d’une salle de bain ont tendance à  augmenter le prix des maisons les moins chères.

Le marché local

Même si la maison à  vendre est en excellent état, qu’elle se trouve dans un endroit idéal, que les améliorations apportées au fil du temps sont d’excellente qualité, le nombre d’autres propriétés à  vendre dans la région et le nombre d’acheteurs sur le marché peuvent avoir un impact sur sa valeur. Un grand nombre d’acheteurs, c’est-à -dire une demande importante, et que le nombre de propriétés à  vendre est faible, on parle d’un « marché de vendeurs ». à l’inverse, dans un marché où il y a peu d’acheteurs, mais beaucoup de maisons sur le marché est appelé « marché d’acheteurs ». La marge de manoeuvre des uns et des autres varie en fonction de l’état du marché.

Les indicateurs économiques

L’économie au sens large a souvent un impact sur la capacité d’une personne à  acheter ou à  vendre une maison. Bien évidemment, dans une période économique peu favorable, le marché du logement peut être en difficulté. Ainsi, si la croissance de l’emploi ou des salaires ralentit, le nombre d’acheteurs diminue. Par conséquent, il est important de se tenir au courant de l’état actuel des ventes de maisons et de l’appréciation du prix des maisons dans une région, surtout lorsqu’il s’agit d’évaluer le meilleur moment pour vendre une propriété.

Les taux d’intérêt

Les taux d’intérêt à  court et à  long terme influencent la capacité d’un acheteur à  se payer un logement. Une hausse des taux d’intérêt à  court terme peut faire augmenter les intérêts sur l’épargne, rendant également les dettes à  court terme plus coûteuses.
Les taux à  long terme sont influencés par les rendements du ministère des Finances, le sentiment des investisseurs et les taux d’inflation, entre autres.
à mesure que les taux d’intérêt augmentent, de moins en moins de personnes peuvent se permettre d’acheter une maison, influençant ainsi le prix de vente des maisons.

La crise sanitaire du Covid-19 a eu un impact sur la vie des Américains, comme sur le marché du logement. Le processus de visite, d’évaluation, d’achat et de vente de logements a ralenti pour des raisons évidentes, en plus des craintes nées à  partir du mois de mars 2020. Bon nombre de candidats à  l’achat d’un logement ont perdu leurs revenus et le pays a accusé un taux de chômage record.

Les visites virtuelles se sont multipliées et les professionnels de l’immobilier ont recouru à  des moyens plus sûrs de mener leurs transactions à  bien. D’ailleurs, certaines maisons se sont vendues sans même avoir fait l’objet de visite en personne… Comme tout secteur économique, le marché de l’immobilier est en constante mutation, influençant bien évidemment le prix moyen d’une maison aux USA. A suivre…