Que ce soit pour y vivre ou pour se constituer un patrimoine rentable, l’achat d’une maison aux USA séduit bon nombre de futurs propriétaires et d’investisseurs immobiliers. Si le fait de posséder une maison outre-Atlantique fait partie de vos rêves, il faut savoir qu’une transaction immobilière exige des compétences par rapport à  des questions financières et juridiques complexes. Elle peut également nécessiter une expertise sur des questions a priori banales, comme les limites de propriété et les zones inondables. Dans cet article, Investir US vous propose des conseils utiles pour envisager l’achat d’une maison aux USA.

Dans la plupart des cas, l’achat d’une maison aux USA se fait sur la base d’un prêt hypothécaire (c’est-à -dire un prêt immobilier, tout simplement). Pour ce faire, il convient d’obtenir un crédit de la part d’un établissement prêteur.

Le prix médian d’une maison aux états-Unis excède 300 000 $. Pour obtenir un tel prêt, il est essentiel d’être en mesure de rembourser les sommes empruntées. Cela signifie qu’un prêteur hypothécaire devra d’abord examiner de près vos finances et vos ressources avant de vous proposer une quelconque offre.

Un emploi stable, un historique de salaire régulier et de ressources financières stables font partie des éléments indispensables qui vous permettront d’obtenir un prêt immobilier. Les scores de crédit et les rapports de solvabilité font partie des éléments sur lesquels la banque s’appuie pour envisager le prêt du montant souhaité.

Aux états-Unis, trois grandes agences d’évaluation du crédit sont chargées d’étudier les demandes de prêts. Il s’agit de Experian, Equifax et TransUnion. à chacune d’entre elles, il est possible de demander un rapport de crédit complet, à  raison d’une fois par an, gratuitement. Notez qu’il est inutile de se fier aux scores fournis par des sources extérieures, ces derniers pouvant être inexacts. Les rapports les plus fiables peuvent être obtenus auprès de ces trois agences.

Les scores de crédit sont communiqués sur la base du modèle FICO. Le demandeur obtient un score compris entre 300 et 850. Tout score supérieur à  760 permet d’obtenir les meilleurs taux et conditions de prêt. à l’inverse, les scores inférieurs à  500 sont presque toujours considérés comme étant trop bas pour permettre l’approbation d’un prêt hypothécaire, à  moins de faire la demande d’un prêt VA. Les acheteurs qui considèrent l’achat d’une maison aux USA dont le score minimum est de 620, peuvent prétendre à  un prêt classique. D’une manière générale, le plancher pour l’obtention d’un prêt FHA, au niveau du score, est de 580. Par ailleurs, même en atteignant ses scores plancher, les acheteurs finissent toujours par payer des taux d’intérêt plus élevés, des frais plus élevés, voire les deux. En résumé, plus votre cote de crédit est élevée, moins vous paierez et plus vous économiserez de l’argent sur la durée de votre prêt immobilier.

Notez également que les rapports de crédit fourni par les agences mentionnées ci-dessus sont susceptibles de faire apparaître des éventuels retards de paiement que d’autres prêteurs auraient signalé. Vérifiez attentivement les rapports est contestez sans attendre toute information incorrecte.

En vérifiant vos finances, déterminez le montant d’argent liquide pouvant être utilisé pour couvrir l’acompte et les frais de transaction. Ces derniers peuvent représenter de 1 à  3 % supplémentaires par rapport au prix d’achat. à noter également que certains prêts nécessitent impérativement un acompte de 3 à  5 %. D’autres encore exigent un minimum d’apport de 20 %. L’assurance hypothécaire privée, si l’acompte est inférieur à  20 %, doit également être prise en considération.

évidemment, il est inutile de s’intéresser aux maisons dont le prix de vente est de 500 000 $, alors que l’on ne peut se permettre qu’une dépense de 200 000 $. Afin de limiter votre recherche à  une fourchette de prix réaliste, il vous faut déterminer en amont un budget.

Pour constituer un budget permettant l’achat d’une maison aux USA, fait une liste détaillée de vos dépenses mensuelles habituelles (y compris les paiements par carte de crédit, les prêts étudiants, les prêts pour la voiture et autre dépenses récurrentes) et ajouter toutes les dépenses liées à  la nouvelle propriété que vous envisagez d’acheter. Ceci inclut notamment les remboursements mensuels, les taxes foncières, l’assurance habitation… Bien que vous ne pourrez pas obtenir de chiffres précis à  100 %, vous calculez vous permettront d’obtenir une indication du prix de vente pour votre achat. Vous trouverez bon nombre de calculateurs en ligne qui vous aideront à  estimer ce dernier est à  affiner vos choix.

Il vous faut également considérer le total de vos dépenses mensuelles et le diviser par votre revenu mensuel total. Vous obtiendrez un pourcentage correspondant au ratio dette/revenu. Aux états-Unis, ce pourcentage est appelé DTI. C’est précisément ce chiffre que la banque examinera pour décider si l’achat d’une maison aux USA et dans vos cordes. Idéalement, il convient de rester en dessous de 43 %. Si vous êtes en dessous de 36 %, vous devriez bénéficier de conditions et de taux d’intérêt meilleurs.

Avec un DTI supérieur à  43 %, vous ne pourrez peut-être pas vous permettre une maison au prix initialement envisagé. Il vous faudra donc revoir vos ambitions à  la baisse et choisir une propriété dont le prix est moins élevé.

à cette étape, vous n’êtes pas encore sur le point de signer le contrat de vente, bien évidemment. Néanmoins, il est important de s’adresser aux organismes prêteurs avant de vous lancer dans l’achat d’une maison aux USA pour deux raisons :

• D’abord, ces organismes vous donneront une idée des types de prêts hypothécaires auxquels vous pourrez prétendre. Vous pouvez leur poser autant de questions que vous le souhaitez sur les conditions envisageables, les taux d’intérêt et les exigences spécifiques en matière de cote de crédit et e DTI. Ces organismes vous guideront également vers les agents de crédit ou courtiers chez lesquels vous trouverez les meilleurs taux en fonction de votre profil.
• Ensuite, les organismes de crédit sont en mesure de vous proposer une préautorisation de prêts hypothécaires. Ceci n’est pas une garantie d’obtention du prêt ; il s’agit simplement d’une déclaration selon laquelle vous êtes financièrement qualifié pour être éligibles à  un prêt, sur la base d’un examen préliminaire de vos finances.

La préapprobation comprend le montant maximum du prêt hypothécaire auquel vous pourrez prétendre. Ce chiffre vous permet notamment d’avoir une idée bien plus précise quant à  la somme que vous pourrez dépenser pour l’achat d’une maison aux USA. Une fois votre préautorisation obtenue, cela ne signifie pas que vous êtes en possession d’un accord de l’une ou l’autre des parties qui s’engagent à  vous prêter de l’argent. Néanmoins, cela vous permet de faire davantage de recherches pour obtenir une meilleure offre, après avoir choisi la maison de vos rêves.

Une préautorisation de prêt n’est pas nécessaire si vous souhaitez acheter une maison aux USA, mais elle facilite grandement les choses. En effet, certains vendeurs accordent plus de poids à  une offre, lorsqu’elle émane d’un acheteur préapprouvé. Certains vendeurs et certaines agences immobilières refusent simplement de présenter la maison à  vendre sans avoir vu le document de préapprobation… donc si la préapprobation n’est pas une nécessité absolue, elle est très utile et facilite de nombreuses démarches en amont.

Pour choisir un organisme de prêt, il est tentant de se contenter d’une simple recommandation… Mais cela ne suffit pas. Il est essentiel de faire des recherches et de chercher à  obtenir la meilleure offre possible. Demandez des devis auprès de sociétés de crédit hypothécaire, de prêteurs nationaux, de banques et autres coopératives de crédit locales. Ces dernières offrent souvent des taux d’intérêt plus compétitifs. Prenez le temps de vous renseigner, en lisant par exemple les avis des emprunteurs sur Internet. N’ayez pas peur de demander, aux agents de crédit, quelle est leur commission sur votre prêt hypothécaire. Généralement, plus la commission de l’agent de crédit est élevée, plus l’emprunteur est amené à  payer un taux d’intérêt ou des frais élevés.

L’achat d’une maison aux USA se fait généralement par le biais d’un professionnel de l’immobilier. La plupart du temps, c’est le vendeur qui paye les honoraires de l’agent immobilier de l’acheteur, au même titre que les siens. Il est conseillé de faire des recherches sur des sites immobiliers en ligne, pour avoir une idée du type de propriété en vente dans la zone qui vous intéresse. Cependant, un agent expérimenté sera votre meilleur allié lorsque vous serez prêts à  vous lancer, surtout s’il s’agit de votre premier achat.

Un agent immobilier peut vous fournir des informations précieuses sur les conditions du marché, vous présenter des ventes comparables et vous aider à  déterminer si une maison vaut effectivement le prix demandé. Il ou elle renseignera également sur la durée pendant laquelle la maison est restée en vente sur le site, afin de vous aider à  préparer une offre et une contre-offre et à  résoudre d’éventuelles objections. Un professionnel de l’immobilier pourra vous suggérer des propriétés dans des quartiers plus adaptés à  vos besoins, selon vos objectifs.

à vos côtés, le professionnel de l’immobilier qui vous accompagne sera votre meilleur guide tout au long du processus. Il est également important de vous fier à  votre propre instinct. Par exemple, si vous trouvez la maison de vos rêves et que, tout ce dont elle a besoin, et une simple rénovation esthétique, il est important de faire une proposition adéquate pour ne pas perdre la possibilité de l’acheter. Si tous les détails concernant la maison qui vous intéresse vous semblent corrects, mais que quelque chose vous laisse dubitatif.ve, il n’est pas nécessaire de vous forcer. Il y a toujours d’autres maisons à  acheter non loin de là …

Prenez également compte certains délais : par exemple, il faut de 30 à  45 jours en moyenne pour conclure un contrat de vente pour une nouvelle construction. Ainsi, si vous souhaitez vous installer avant la rentrée scolaire ou si vous devez vendre votre ancien logement, et que vous souhaitez être sorti.e avant une date précise, un rétro planning sera essentiel.

Ayez à  l’esprit, ou sur papier, une liste de ce que vous cherchez réellement afin d’optimiser vos recherches et vous concentrez uniquement sur les maisons susceptibles de vous convenir.

Même si elle n’intervient pas dans un ordre chronologique précis, la préparation des documents pour l’achat d’une maison aux USA est essentielle. En effet, il faudra, à  un moment donné, soumettre des documents financiers à  votre prêteur. Plus tôt vous commencerez à  les rassembler, mieux ce sera. Parmi les documents qui vous seront très certainement demandés :

–        Vos deux dernières déclarations d’impôts

–        Vos fiches de paie et autres documents attestant de vos revenus sur les deux derniers mois

• Vos relevés bancaires et autres informations de courtage et d’investissement, sur une période de deux ans
• Une preuve de votre capacité à  payer l’acompte
• Une lettre de recommandation du propriétaire précédent, si vous avez été locataire
• Vos documents d’identité (passeport)

En fonction du type de biens à  vendre et des exigences du prêteur, ce dernier peut exiger d’autres documents.

Toutes les transactions immobilières, pour l’achat d’une maison aux USA, ne nécessitent pas obligatoirement la présence d’un avocat. Dans certains états, ce professionnel est nécessaire, mais dans la plupart des cas, il est facultatif. Votre agent immobilier vous indiquera si, dans l’état dans lequel vous envisagez l’achat d’une maison aux USA, l’avocat est requis ou non.

Pour simplifier l’achat, il est possible que vous puissiez vous en sortir sans frais supplémentaires liés à  l’engagement d’un avocat. La plupart des transactions s’effectuent au moyen de documents normalisés et les meilleurs agents immobiliers sont aptes à  faire en sorte que tout se passe bien.

En revanche, si l’état l’exige, ou tout simplement si vous n’êtes pas à  l’aise à  vous engager dans un achat aussi important sans l’accompagnement d’un avocat, si la transaction implique des questions délicates, il est préférable de vous tourner vers un professionnel compétent.

évitez de faire appel à  l’avocat le moins cher que vous puissiez trouver. Demandez des recommandations et interrogez chacun des candidats potentiels avant de prendre une décision. N’hésitez pas à  consulter votre agent immobilier qui a, dans son réseau, probablement de bonnes adresses à  vous communiquer.

Aux états-Unis, un avocat spécialisé dans l’immobilier ne se contente pas de traiter une question juridique spécifique. Il ou elle peut examiner et vous conseillez sur l’ensemble des nombreux documents nécessaires à  la conclusion d’un contrat d’achat d’une maison aux USA. Il ou elle vous évitera des erreurs potentiellement coûteuses.

Lorsque vous avez trouvé la maison de vos rêves, et que vous avez décidé de l’acheter, votre agent immobilier pourra vous expliquer comment faire une offre. Il ou elle connaît le marché et pourra vous conseiller sur le montant à  proposer au vendeur. Votre agent vous indiquera également si la propriété qui vous intéresse fait l’objet d’un intérêt particulier de la part d’autres acheteurs potentiels. Ceci vous permettra de définir le type d’offre à  envisager.

Si vous n’êtes pas sur le point d’entrer dans un va-et-vient d’enchère, n’ayez pas peur d’assortir votre offre d’achat de conditions. Il peut notamment s’agir d’une date de clôture souhaitée, de la demande d’inclusion de certains appareils ménagers et/ou meubles dans la vente, ou encore d’une clause stipulant que l’achat est lié à  la vente de votre ancien logement. Il est possible que vous deviez passer par un certain nombre d’échanges avec le vendeur, ce qui peut générer des frustrations. En effet, cela se passe par des contre-offres écrites, entraînant des délais de réponse… tout cela fait partie du jeu de l’achat d’une maison aux USA…

Pour montrer à  quel point vous êtes sérieux.se, il vous faudra joindre un chèque ou un mandat à  votre offre. Ces arrhes représentent entre 1 et 3% du prix de vente. Il peut également s’agir d’un montant fixe de plusieurs milliers de dollars. Ce montant varie selon le marché immobilier dans la zone qui vous intéresse. Si l’affaire échoue en raison d’un problème lié au vendeur, vous récupérez votre argent. Si le problème est de votre côté (par exemple, si vous ne pouvez pas obtenir de financement), il vous faudra peut-être poursuivre les transactions au tribunal pour avoir une chance de récupérer votre argent.

Une offre approuvée signale que vous pouvez contacter votre prêteur ou en choisir un, en vue de lancer la demande de prêt hypothécaire. Il faudra vous armer de patience, car il n’est pas rare de voir les allers et retours se multipliaient avec l’agent de crédit ou le courtier en prêt hypothécaire au cours de ce processus. Les souscripteurs, c’est-à -dire les personnes qui sont en charge des calculs dans les services administratifs, posent généralement des questions au fur et à  mesure qu’ils examinent vos données financières en détail. Ils peuvent tout à  fait vous demander des documents supplémentaires ou des lettres d’explications s’ils ont des questions par rapport à  certains points.

Il est possible que l’approbation finale n’intervienne que peu de temps avant la date de clôture de la transaction. Il est inutile de paniquer. Le prêteur souhaite tout simplement être certain à  100 % de votre solvabilité et de votre capacité de remboursement.

En parallèle, il est important de trouver une bonne compagnie d’assurances qui couvrira votre habitation. Il faudra également vous occuper d’autres détails qui ont leur importance, comme la recherche d’un titre de propriété, la souscription d’une assurance… votre organisme prêteur peut vous guider dans vos démarches et, dans certains cas, s’en occuper pour vous.

Ne réalisez jamais l’achat d’une maison aux USA sans inspection préalable. Aucun contrat ne doit avoir été signé sans une clause de réserve qui stipule que la maison doit être inspectée. Cela vous permettra notamment de vous assurer qu’il n’y a aucun problème structurel ou fonctionnel connu.

L’inspection de la maison est payable par l’acheteur : votre agent immobilier pourra vous suggérer plusieurs inspecteurs de bonne réputation. Par ailleurs, il vous sera possible de rester auprès de l’inspecteur pendant qu’il fait son travail. à la fin de cette étape, vous obtiendrez une liste complète sous forme de rapport.

L’inspection d’une maison peut révéler certains problèmes mineurs (électricité, plomberie) pouvant être facilement réparés. Il peut également s’agir de problèmes plus graves, comme de la moisissure ou des fondations fissurées. à vous de décider de l’ampleur des problèmes avant de conclure la vente.

Une inspection liée à  une infestation par des termites ou autres parasites doit également être effectuée.

Vous arrivez au terme du processus de l’achat d’une maison aux USA. Les contrats sont conclus ; les inspections sont terminées ; les imprévus ont été résolus et le financement est prêt. Il ne reste plus qu’à  signer les documents et à  obtenir les clés de votre nouvelle maison. Avant de finaliser l’achat d’une maison aux USA, assurez-vous d’avoir un chèque certifié ou d’avoir prévu un virement électronique en guise de paiement de l’acompte et des frais de transaction. Assurez-vous également que l’assurance propriétaire est en place, un document justifiant ceci devant être en votre possession.

La signature du contrat de vente peut être réalisée en personne. Dans plus d’une douzaine d’états américains, elle peut également être réalisée en ligne, par le biais d’un service sécurisé de signature électronique numérique. Si vous avez un avocat, ce dernier doit être présent lors de la signature, afin de lire tous les documents en amont. Si vous ne pouvez pas assister à  la clôture de la transaction en personne, il est possible de céder votre procuration à  un tiers.