Chose promise, chose due. Comme nous l’avait promis le candidat François Hollande en 2012, depuis le 1er août dernier, les loyers sont désormais plafonnés à Paris pour les baux d’habitation renouvelés ou conclus. Un encadrement des loyers qui suscite la joie des locataires mais la furie des bailleurs et des agents immobiliers. Investir US revient sur les mécanismes et conséquences de cette mesure qui risquent d’être impopulaires dans le milieu des investisseurs.
Alur, une mesure d’encadrement des loyers controversée qui ne fait pas l’unanimité
Colère des professions immobilières et soutien des associations de locataires
Le décret d’encadrement des loyers prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail, le loyer ne puisse excéder de 20% le loyer de référence ni lui être inférieur de 30%. Le décret, qui fait suite à la loi Alur, mécontente les propriétaires et soulage les locataires. L’encadrement des loyers à Paris a, en effet, entraîné dès cet été la colère des bailleurs et des consultants immobiliers.
Le président de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), Jean-François Buet évoque même «une mesure juridiquement fragile et économiquement irresponsable» qui entrave l’investissement immobilier. Quelques jours après l’adoption de cette mesure, la FNAIM, l’UNIS et Plurience (syndicat qui gère les grands groupes comme Foncia) déposaient deux recours, l’un auprès du tribunal administratif et l’autre auprès du conseil d’Etat afin de contester l’arrêté du 26 juin qui déterminait les valeurs maximales à ne pas dépasser.
Face au lobby des agents immobiliers, les associations de locataires, la Fondation Abbé Pierre soutiennent ce dispositif car il protège les locataires les plus humbles de la flambée des prix.
En quoi consiste la loi Alur ?
Cette mesure vise à réglementer les prix des loyers dans des zones «tendues» où il est difficile de se loger. La mesure vise plus particulièrement des zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logement. Paris en étant le paroxysme. Cette situation de déséquilibre engendre donc des difficultés sérieuses d’accès au logement dans des zones se caractérisant par une forte densité des loyers et un nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif.
A l’inverse, l’exemple New-yorkais favorise les propriétaires
Hasard du calendrier, de l’autre côté de l’Atlantique, l’encadrement des loyers new-yorkais prenait le chemin inverse. En juin dernier, l’encadrement des loyers new-yorkais visant à protéger les locataires de l’envolée des prix arrivait à échéance. L’échéance de ces lois d’encadrement est l’occasion de réviser et de renégocier les loyers à la hausse. Les propriétaires de la Grosse Pomme cherchent ainsi à enrayer la stagnation de leurs revenus locatifs et souhaitent une réglementation plus stricte afin de les revoir à la hausse.
Les locataires, new-yorkais, pour leur part, prennent peur, car cette échéance pourrait signifier pour eux l’obligation de déménager du centre-ville pour aller s’installer en banlieue lointaine.
Néanmoins, à New-York, les propriétaires n’ont pas attendu cette échéance pour trouver une parade. Selon la loi, les loyers peuvent être augmentés au maximum de 20% au maximum à chaque négociation de bail. Ainsi, les propriétaires peuventils adopter deux stratégies. Soit ils privilégient les locataires étudiants pour une courte durée (un ou deux ans) afin de renouveler le bail au plus vite, soit ils apportent une amélioration ou transformation à leur bien, une autre façon légale d’augmenter le loyer. Mais cette pratique a ses excès. BBC News nous rapporte le témoignage d’un locataire qui s’est vu imposer une hausse de son loyer en 1988 pour un frigo qui coûtait alors 346$. Aujourd’hui, la somme perçue pour ce frigo supplémentaire atteint plus de 4100$ (www.bbc.com/news/business-32891544) Une pratique donc qui joue grandement en défaveur du locataire.
En France, il est fort à parier que les propriétaires auront eux aussi l’envie de se glisser dans les interstices de la loi afin de défendre la valeur de leur investissement. En attendant, il vaut mieux investir dans des villes américaines en renouveau (Détroit, Atlanta, Memphis ) ou dans des quartiers émergents (Edgewater à Miami), là où la loi semble plus favorable aux propriétaires qu’en France. De plus, la différence importante dans l’investissement locatif est le risque de loyers «impayés». Aux USA, ce risque est quasiment nul par rapport à la France. Et pour un investisseur, ce point est primordial.
Investir US, grâce à sa parfaite connaissance et maîtrise des investissements immobiliers sur l’ensemble du territoire américain, saura vous guider au mieux vers un investissement réussi.
