Dossier : investir dans l’immobilier à Miami en Floride

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Dossier : investir dans l’immobilier à Miami en Floride

laura M. Investor solutions

« Je viens d’acheter une maison à Miami ! » Nombreux sont ceux qui rêvent de pouvoir dire ça et devenir propriétaire d’une résidence sous le soleil permanent de Miami. Après une crise financière dure, la ville est à nouveau en plein boom. La période actuelle pourrait bien être la plus propice pour investir dans l’immobilier à Miami. Processus d’achat, impôts sur l’immobilier, financements… Nous abordons tous les sujets brûlants pour vous.

 

Miami 2020 et ses 7 projets immobiliers

Nous vous parlions récemment du développement architectural titanesque que s‘apprête à connaître la ville de Miami d’ici à 2020. De nombreux investissement ont été faits pour donner vie à 7 immenses projets qui changeront considérablement le visage de la ville et de son centre notamment. Le but ? Faire de Miami, au rayonnement déjà international, une destination prisée du tourisme et surtout, un endroit où se concentreront de plus en plus d’investisseurs du monde entier. Pour cela, les tours vont pousser bien évidemment, et avec elles, de nombreuses résidences et appartements totalement neufs et à l’architecture unique. Inévitablement, Miami est et sera encore à l’avenir l’un des endroits au monde où il faut investir dans l’immobilier.

Consulter notre article sur les 7 immenses projets immo et architecturaux de Miami 2020 ici.

 

Agents immobiliers : un fonctionnement totalement différent de la France !

Miami-downtownIl existe une grande différence entre la France et les Etats-Unis au niveau des pratiques immobilières. Si chaque agence française a son propre carnet d’adresses à proposer à ses clients, les agences US ont un carnet commun !

Ainsi, dans une même zone, tous les professionnels de l’immobilier auront les mêmes biens à vous proposer. Il est d’ailleurs souvent imposé à ces agences de réactualiser cette liste toutes les 24h.

Notre conseil : LAISSEZ DE CÔTE VOS HABITUDES FRANCAISES ! Prenons un exemple :

Mme et M. Dupond souhaitent investir dans l’immobilier à Miami. Trois agences immobilières se trouvent dans le secteur qu’ils affectionnent. Ils se rendent à la première, rencontre l’agent immobilier John te ne sont pas convaincus. Ils rencontrent ensuite Michael en se rendant à la 2ème agence. Le résultat est le même. Croyant que la 3ème, et l’agent Mark aura des biens différents à leur proposer, il s’y rendent également.

Voici donc ce que font de nombreux Français aux Etats-Unis et à Miami. Ce qu’ils ignorent donc, c’est que John, Michael et Mark possèdent la même liste : le MLS ou Multi Listing System. Dès lors, l’important pour Mme et M. Dupond n’est pas de trouver l’agence qui a l’exclusivité sur certains biens immobiliers, mais bel et bien de trouver l’agent avec qui ils auront le meilleur feeling !

 

Commissions, frais d’agence

Autre bonne nouvelle pour vous investisseurs français voulant acheter un bien à Miami ou en Floride ! Aux Etats-Unis, les frais d’agence et autres commissions sont à la charge du vendeur et non pas de l’acheteur. Pour comprendre cela, il faut aussi comprendre le fonctionnement de l’immobilier aux USA et le système de rémunération.

Le vendeur, lorsqu’il décide mettre son bien sur le marché, choisi un agent : le listing agent. L’acheteur, comme nous vous le disions ci-dessus, doit lui choisir son agent immobilier avant toute chose. L’agent de l’acheteur passe par ensuite par le MLS. Sa démarche est alors de chercher, suivant les critères de son client, le bien approprié et ensuite de rentrer en contact avec le listing agent. Les commissions, enfin, seront donc réparties entre les deux agents, à hauteur de 3% du prix de vente chacun. Enfin, le broker (le courtier), celui qui finalise la transaction, prend également une commission.

A noter également que le vendeur a à sa charge la réactualisation de l’assurance de l’acte de propriété.

 

L’acheteur étranger n’a pas besoin d’être présent aux USA durant l’opération

C’est une 3ème bonne nouvelle donc pour vous qui souhaitez investir dans l’immobilier à Miami. Lorsque l’heure de l’enregistrement de la transaction (ou closing) arrive, l’acheteur n’a en effet nul besoin d’être présent. Il peut par exemple mandater un représentant via une procuration pour le faire à sa place. C’est ce que l’on appelle le « power of attorney » : une procuration écrite. Le représentant obtient alors tous les pouvoirs pour conclure le deal.

 

Quel type de financement un acheteur étranger peut-il recevoir ?

financement-immobilierSi vous avez essayé d’investir dans l’immobilier à Miami durant la crise financière, soit entre 2007 et 2010, il est fort probable que les banques vous aient refusé tout emprunt. Mais heureusement pour vous, cette sombre période est derrière nous. Les banques sourient à nouveau aux investisseurs étrangers.

Aujourd’hui, voici les conditions d’emprunt auxquelles un « Foreign Buyer » peur avoir droit à Miami. Prenons notamment l’exemple de la banque internationale HSBC en 2014 :

  • Un dépôt de $100,000 à la banque sur un compte est requis, en parallèle du crédit.
  • Un acompte de 30% ou 40% de la valeur du bien. Le taux varie en effet souvent, selon la période à laquelle vous allez effectuer l’achat.
  • Une limite d’emprunt fixée à plus de $3,000,000. En faisant le calcul, selon le pourcentage demandé pour l’acompte, cela signifie que l’acheteur étranger peut investir dans un propriété allant jusqu’à $4,300,000.
  • Des réserves financières suffisantes pour payer 12 mois de crédit, de maintenance et d’impôt. Cette somme doit être déposée également, en plus des $100,000 demandés plus haut.
  • Des crédits allant de 15 années, à 30 ans.

 

Quelle banque aller voir ?

En parallèle de cet emprunt, les banques exigeront de vous autre chose : une relation sur le long-terme. Ainsi, il vous faudra prendre un ou plusieurs comptes au sein de l’établissement, pour vous et l’ensemble de votre famille, si vous en avez. Le dépôt de $100,000 fait partie de ce type « d’engagements à long-terme » demandés. Mais ceci correspond à ce qu’une banque internationale comme HSBC demande. D’autres grosses banques auront des conditions similaires. Ceci étant, en tant qu’acheteur étranger, rien de vous interdit de consulter des banques plus petites, qui seront à même de vous offrir plus de flexibilité.

 

Une opération immobilière à Miami en 9 étapes

  1. Dans un premier temps, l’annonce pour une vente d’appartement ou de maison sur la ville de Miami est émise. Nous parlons alors d’offre d’achat, mise à disposition de tous les acheteurs intéressés.
  2. C’est à ce moment que l’offre rencontre des personnes intéressées et que sont organisées des visites du bien en question.
  3. En cas de « coup de cœur » comme l’on dit, un contrat/bail est ensuite rédigé selon les différents vœux du vendeur et les formules propres l’Association des Agents Immobiliers de Floride.
  4. Arrive ensuite le moment de faire une offre et donc de déposer un acompte de la part de l’acheteur. Il arrive parfois qu’un acompte provisoire d’environ $1,000 soit suffisant.
  5. L’offre est alors acceptée ou non. En cas de refus, le vendeur peut lui-même revoir son offre à la baisse et faire une contre-offre.
  6. Lorsque le contrat est signé, une contre-visite est organisée après : l’inspection. Une inspection lors de laquelle les acheteurs, le vendeur et l’agent immobilier feront le point sur les défauts éventuels du bien, les travaux éventuels à prévoir et l’état global de la maison ou de l’appartement.
  7. L’acheteur, une fois le contrat signé, est ensuite tenu de compléter son dépôt provisoire, avec son acompte définitif. On parle en général de 30% à 40% du prix de vente pour un investisseur étranger. Les garanties salariales et professionnelles ne font donc pas tout, il est nécessaire d’avoir un certain capital de départ pour pouvoir investir à Miami. Par ailleurs, l’acompte doit être déposé sur un compte séquestre auprès d’un cabinet d’avocat ou d’une Title Company.
  8. Contrairement à la France, sachez que les commissions versées à l’agence ne sont pas à la charge de l’acheteur, mais à celle du vendeur. Elles représentent environ 6% du prix de la vente.
  9. Suivant l’établissement choisi pour verser le dépôt sur un compte, l’enregistrement de la vente se déroulera soit au cabinet d’avocats que vous avez choisi, soit à la Title Company. Ce sont eux qui feront le lien avec la banque qui vous aura accordé (si besoin) votre emprunt et récupéreront l’ensemble des documents. Prévoir des frais à verser au cabinet à la Title Company lors de cette étape de l’enregistrement : moins de 1% du prix de vente.

ATTENTION : au même titre qu’il est crucial de trouver un bon agent immobilier, il est extrêmement important pour l’acheteur de trouver un bon avocat et une bonne Title Company pour vérifier :

  • Tous les aspects juridiques de la transaction.
  • La Title Company, quant à elle, est là pour vérifier que le titre de propriété est parfaitement « propre » et qu’il ne comporte pas de dettes supplémentaires (ex : facture d’électricité non-payée, etc.)

 

impôtsImpôts : les avantages fiscaux offerts par la Floride !

Comme nous vous le disions plus haut, il est absolument essentiel que vous possédiez les garanties financières suffisantes pour pouvoir payer 12 mois de crédit, de maintenance et d’impôt sur l’achat de votre bien immobilier. Mais pour ce dernier point justement, qu’en est-il ? Peut-être avez-vous déjà entendu dire que la Floride dispose d’une fiscalité très avantageuse vis-à-vis des propriétaires de biens fonciers ? Ce n’est absolument pas une légende.

 

Property Tax

Chaque année, le propriétaire est tenu de payer la « Property tax » qui est ni plus ni moins que l’équivalent de la taxe foncière. Selon les variations du marché, cet impôt varie entre 1,75% et 2% de la valeur du bien immobilier. Mais la bonne nouvelle pour vous, c’est la possibilité que vous avez de déduire fiscalement cet impôt.

 

Impôt sur le revenu

Le fait de devenir propriétaire d’une résidence permanente aux Etats-Unis, et ce, même si vous êtes un résident étranger, vous obligera automatique à être imposé sur le revenu (Federal Income Tax). En revanche, si votre propriété en Floride n’est que votre résidence secondaire, vous n’aurez plus à payer cet impôt (certaines limites de séjour sont toutefois à observer)

 

Homestead Exemption

A propos de la Homestead Exemtion et de l’abattement maximum de $50,000 qu’il fait bénéficier aux propriétaires en Floride, voici ce que le Department of Revenue de Floride dit :

« Tout propriétaire d’un bien immobilier en Floride au 1er janvier, faisant de ce bien sa résidence permanente ou celle de l’un des membres de sa famille, est éligible à l’abattement maximal prévu par la Homestead Exemption, de $50,000. »

Cela permet donc aux propriétaires d’économiser environ $1,000 par an sur leurs impôts.

Par ailleurs, avec la Homestead Exemption en Floride, le propriétaire est taxé tous les ans uniquement sur la valeur initiale de son bien : le prix d’achat. Il faut néanmoins ajouter à cela 3% du prix d’achat en plus, chaque année. Enfin, la Homestead Exemption est là également pour protéger le bien immobilier en cas de dette contractée par le propriétaire (non liée à l’appartement ou à la maison). Le bien ne peut alors être saisi par le créditeur.

Pour en apprendre plus sur la Homestead Exemption, mais aussi pour remplir votre demande d’exemption via la document Form-501, dirigez-vous ici, sur le site de l’IRS.

 

Comment ne pas être taxé sur une plus-value à la revente ?

Pour inciter les propriétaires de biens fonciers à réinvestir leur capital, l’Internal Revenue Service propose aux citoyens américains, ainsi qu’aux étrangers, de bénéficier du « 1031 Exchange ». Ce programme permet ainsi aux propriétaires de ne pas payer d’impôts sur une plus-value immobilière, si et seulement si, ces derniers réinvestissent immédiatement dans un autre bien.

Autrement, si vous ne souhaitez pas racheter une autre maison ou un appartement, la plus-value est taxée à 15%. La loi de la FIRPTA impose une ponction de 10% du prix de vente, effectuée par l’exécuteur de la vente. Ceci est uniquement valable pour les étrangers. Toutefois, cette ponction peut vous être remboursée lorsque la taxe de 15% est belle et bien payée. Enfin, lorsque la vente du bien (en résidence permanente) n’excède pas les $300,000, la ponction de 10% de se fait pas.

 

Impôts sur les revenus locatifs

En tant que résident étranger et propriétaire d’un bien foncier, vos revenus locatifs sur l’année seront taxés à hauteur de 30%.

 

Impôts sur la fortune

C’est l’autre good news du système fiscal floridien : l’impôt sur la fortune n’existe pas en Floride ! Ainsi, seul la Property Tax vous est imposée sur la valeur de votre bien.

 

Acheter en co-propriété

Miami-skyline

Délai de rétractation

Si vous décidez d’acheter en co-propriété (ou « condo », « condominium) à Miami et en Floride, les étapes de l’achat présentée ci-dessus sont toujours valables, mais avec quelques nuances. Par exemple, dans le cas d’un achat de propriété ou d’une co-propriété neuve, il existe un délai de rétractation pour les acheteurs de l’ordre de 15 jours après signature du contrat.

En revanche, si la co-propriété est revendue, le délai de rétractation chute à seulement 3 jours. Les possibilités de réflexion sont donc moindres.

 

Les frais de co-propriété

Acheter en copropriété inclue nécessairement des frais de copropriété : allant de l’assurance générale de l’immeuble, aux murs extérieur de l’appartement/immeuble. Il est cependant hautement recommandé d’ajouter une assurance couvrant l’intérieur de l’appartement et tout ce qui appartient au propriétaire à l’intérieur des murs de cet appartement. Les frais de maintenance de la copropriété sont très variables suivant l’endroit en Floride où vous achetez. Dans certaines zones de Miami, celles-ci peuvent ainsi s’élever à plus de $1 par pied² et par mois.

A noter que l’assurance générale de l’immeuble prévoit également une couverture des dommages liés aux ouragans ou aux inondations. Utile en Floride.

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By | 2017-02-08T16:10:40+00:00 17 janvier, 2017|Categories: Immobilier, Immobilier Miami|
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