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Suite à la crise de 2008, le marché immobilier en Floride a su rebondir. Coup de projecteur sur le comté en pleine expansion de Broward et notamment sur deux villes en pleine croissance : Davie et Fort Lauderdale.

 

A moins de 30 kilomètres de Miami se trouve la ville de Davie et ses 100 000 habitants. Peu connue des touristes, elle l’est des grandes entreprises qui sont nombreuses à avoir installé leur siège ici, tout proche du parc national des Everglades. « La ville est en plein essor. La mairie nous a confié qu’il y a un besoin de 4 000 logements », affirme Stephan Boushira, General Manager à Azur Equities. A 15 kilomètres à l’est, le long du littoral, on retrouve la ville montante de Fort Lauderdale. Surnommée la « Venise de l’Amérique », cette ville de plus de 180 000 habitants accueille de très nombreux touristes, notamment grâce à son aéroport international et sa proximité avec Miami. Transport aérien mais aussi maritime avec Port Everglades, le troisième port de croisière aux États-Unis avec plus de 3,5 millions de passagers par an. « Le comté de Broward n’est pas le même marché que celui de Miami », explique Stephan Boushira. « A Miami, il devient de plus en plus difficile de trouver des produits d’investissement à rentabilité ». A l’inverse, le marché de Fort Lauderdale et Davie est sous-évalué. « C’est là que sont les belles affaires avec un taux de rentabilité élevé ». Comptez une rentabilité nette de 5.5 % minimum pour un investissement minimum de $125,000. « Quant à l’investisseur qui s’inscrit sur un gros projet, qui nécessite l’achat d’un terrain et la construction, on garantit une rentabilité à deux chiffres, d’au moins 11% », assure Stephan Boushira. Il faut ajouter à cela une éventuelle revente pour une plus-value qui varie de 10 à 25%.

 

 

Une région qui attire

Fort Lauderdale, capitale de Broward, s’est classée à égalité́ avec San Francisco, Los Angeles et Miami comme étant l’une des meilleures villes pour les investissements immobiliers. Des grands investisseurs ont élu domicile dans le comté de Broward à l’instar du TIAA-CREF (Teachers Insurance and Annuity Association – College Retirement Equities Fund), une grande entreprise d’assurance et de fonds de placement américaine. Symbole de l’attrait de la région, l’Hotel Renaissance a été vendu en avril 2015 pour $48,1 millions à Noble Investment Group LLC, une importante société hôtelière basée Atlanta.

 

Un taux de capitalisation attrayant

« L’un des principaux attraits de cette région, ce sont les taux de capitalisation intéressants », affirme Stephan Boushira. Aujourd’hui les acheteurs préfèrent des taux de capitalisation plus élevés, calculés en divisant le résultat net d’exploitation de la propriété par sa valeur actuelle plutôt que d’acheter un produit au prix le plus bas. Dans le comté de Broward, les produits immobiliers de catégorie A se négocient généralement à un taux de capitalisation d’environ 6,5 %, comparativement à environ 5,5 % pour les propriétés comparables autour de Miami.
Ainsi, le comté de Broward est comparable au marché de Dallas et Atlanta qui sont des grands marchés pas encore arrivés à maturation.

 

Un marché propice au logement locatif

La classe moyenne et la classe moyenne supérieure peuplent le comté de Broward, qui est aussi un bassin universitaire avec plus de 80 000 étudiants qui étudient à la Nova Southeastern University, au Broward College et à la Florida Atlantic University. Le profil des habitants explique que le marché locatif soit en pleine expansion. D’autant que plusieurs études montrent qu’un pourcentage élevé de la tranche d’âge des 20-40 ans préfère louer plutôt qu’acheter. « Il se passe dans le comté Broward ce qu’il s’est passé à Miami Beach il y a 40 ans », analyse Stephan Boushira, General Manager à Azur Equities. « On y trouve de nombreux produits d’investissements à forte rentabilité ».

 

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